La recente sentenza della Corte di Cassazione (Sez. II, 5 marzo 2026, n. 4966) ha fatto chiarezza su un tema spesso fonte di discussione tra i condomini: come si possono regolare l’uso della piscina e del campo da tennis condominiali? È legittimo stabilire turni o limiti basati sui millesimi di proprietà?
La questione nasce da una delibera condominiale che aveva introdotto un regolamento per l’uso di questi spazi comuni. In particolare, il regolamento prevedeva che: • il campo da tennis fosse utilizzato a turni, con una distribuzione delle ore settimanali proporzionale ai millesimi di proprietà; • l’accesso alla piscina fosse regolato prevedendo che il numero di ospiti invitabili da ciascun condomino fosse anch’esso proporzionato ai millesimi posseduti.
Alcuni condomini avevano impugnato la delibera, sostenendo che così si violava il principio del “pari uso” dei beni comuni, previsto dall’articolo 1102 del Codice Civile, secondo cui tutti devono poter godere dei beni comuni in modo uguale.
La Cassazione ha però respinto il ricorso, affermando alcuni principi fondamentali: • Il diritto di ciascun condomino di usare i beni comuni non significa che tutti debbano utilizzarli nello stesso modo o nello stesso momento. • L’assemblea condominiale può introdurre criteri organizzativi, anche basati sui millesimi di proprietà, per regolare l’uso di strutture come piscine o campi sportivi, purché nessuno venga escluso dall’utilizzo. • Il criterio dei millesimi è considerato oggettivo e legittimo, a patto che non si arrivi a impedire agli altri condomini di fruire del bene.
In sostanza, la Cassazione ha stabilito che è possibile organizzare l’uso di piscina e campo da tennis in modo proporzionale ai millesimi, garantendo però sempre la possibilità di utilizzo a tutti i condomini. L’importante è che nessuno venga escluso e che le regole non rendano di fatto impossibile il godimento del bene comune.
Questo orientamento permette una gestione più equa e razionale degli spazi comuni, soprattutto quando non è possibile un uso simultaneo da parte di tutti. L’assemblea ha quindi un certo margine di discrezionalità nel disciplinare l’uso dei servizi condominiali, ma deve sempre rispettare i diritti fondamentali di ciascun partecipante alla comunione.
In conclusione, se nel vostro condominio si discute su come organizzare l’uso della piscina o del campo da tennis, sappiate che la legge consente di adottare regole basate sui millesimi, purché siano rispettati i diritti di tutti e nessuno venga escluso dal godimento di questi spazi comuni.
