Con una recente e significativa ordinanza, la Corte di Cassazione (Sez. II, n. 7776 del 31 marzo 2026) è intervenuta per fare chiarezza su una questione di grande rilevanza pratica nella vita condominiale: le modalità di nomina dell'amministratore. La Corte ha stabilito un principio netto: nel regime attuale, introdotto dalla riforma del condominio del 2012, non è più possibile riconoscere la nomina di un amministratore sulla base del mero "comportamento concludente" dei condomini.
Il contesto normativo e la svolta della riforma
Prima della Legge n. 220 del 2012, la giurisprudenza ammetteva in certi casi la figura dell'amministratore "di fatto", la cui nomina poteva desumersi da comportamenti univoci dei condomini che, pur in assenza di una formale delibera, lo avevano considerato e trattato come tale per un periodo prolungato. La riforma ha introdotto un approccio più rigoroso e formalista, volto a garantire maggiore trasparenza e certezza nei rapporti condominiali. Il punto cardine di questa evoluzione è l'articolo 1129, comma 14, del Codice Civile. Questa norma impone all'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e di ogni suo rinnovo, di specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso. La mancata osservanza di tale obbligo è sanzionata con la nullità della nomina stessa.
La vicenda processuale
Il caso esaminato dalla Suprema Corte nasce dall'impugnazione di una delibera assembleare del 2017 che confermava un amministratore nel suo incarico. I condomini ricorrenti sostenevano che la nomina originaria, risalente al 2015, fosse invalida in quanto basata su un verbale falso. Sia il Tribunale che la Corte d'Appello avevano respinto le doglianze. In particolare, la Corte territoriale aveva ritenuto che, a prescindere dalla validità della prima nomina, l'amministratore fosse stato comunque legittimamente investito della sua carica sia tramite la delibera di conferma del 2017, sia attraverso la condotta pluriennale dei condomini che lo avevano di fatto riconosciuto come tale.
La decisione della Corte di Cassazione
La Suprema Corte, pur rigettando il ricorso e confermando quindi la decisione finale, ha ritenuto necessario correggere la motivazione della sentenza d'appello su un punto cruciale. I giudici di legittimità hanno chiarito che il richiamo alla nomina per "comportamento concludente" (facta concludentia) non è più pertinente nel quadro normativo post-riforma. La Corte afferma: “Nel regime introdotto dalla riforma, (per tacere d’altro) l’art. 1129 co. 14 c.c. prescrive che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, specifichi analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso, a pena di nullità della nomina stessa. Il requisito di forma prescritto a pena di nullità non è compatibile con una nomina per facta concludentia, la quale, prescindendo per definizione da una dichiarazione espressa, non consente la specificazione del compenso richiesta dalla norma”. In altre parole, l'obbligo di specificare analiticamente il compenso è un requisito di forma essenziale, la cui assenza determina la nullità dell'incarico. Una nomina che avviene in modo implicito, attraverso i comportamenti, non può per sua natura contenere tale specificazione analitica e scritta. Pertanto, l'investitura di un amministratore non può più derivare da una prassi, ma deve necessariamente scaturire da un atto formale e completo. Nonostante questa importante precisazione, il ricorso è stato comunque respinto. La Corte ha infatti ritenuto che la delibera di conferma del 2017 costituisse un "atto di nomina autonomo", idoneo di per sé a fondare la legittimazione dell'amministratore, a prescindere dalla validità o meno della precedente investitura del 2015.
Conclusioni
L'ordinanza n. 7776/2026 segna un punto fermo nell'interpretazione della normativa condominiale. Essa ribadisce la volontà del legislatore della riforma di professionalizzare la figura dell'amministratore e di ancorare il rapporto a requisiti formali stringenti, a tutela della trasparenza e della consapevolezza dei condomini. La nomina dell'amministratore deve essere un atto formale, deliberato dall'assemblea e accettato con l'indicazione chiara e analitica del compenso, escludendo ogni possibilità di sanatoria basata su comportamenti di fatto.
