Chi possiede un animale domestico e vive in un condominio sa bene quanto questa questione possa diventare fonte di tensione. Da una parte c'è chi ritiene di avere il diritto di tenere con sé i propri animali, forte del fatto che la legge lo dice espressamente. Dall'altra ci sono condomini che, al momento dell'acquisto, hanno sottoscritto un regolamento che quel diritto lo esclude.
Chi ha ragione? La risposta, come spesso accade nel diritto, dipende dal tipo di regolamento con cui si ha a che fare. Il Tribunale di Cosenza, con la sentenza n. 960 del 30 giugno 2026, lo ha chiarito in modo netto.
Il caso: dodici cani e la sanzione condominiale
La vicenda che ha dato origine alla pronuncia è, a ben vedere, piuttosto peculiare. Una condomina deteneva all'interno del suo appartamento un numero molto elevato di animali — almeno dodici cani — e l'immobile era addirittura sede istituzionale di un'associazione dedita alla cattura e alla gestione dei cani randagi.
Il condominio aveva irrogato una sanzione di 800 euro per recidiva nella violazione del regolamento, che vietava espressamente la detenzione di animali nelle unità private in presenza di determinate condizioni.
La condomina aveva impugnato la delibera, sostenendo tra l'altro che il divieto fosse illegittimo alla luce dell'ultimo comma dell'art. 1138 del codice civile, introdotto dalla riforma del condominio del 2012, che afferma perentoriamente: "le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici".
La domanda che il Tribunale si è trovato ad affrontare era dunque questa: quella norma si applica a qualsiasi tipo di regolamento condominiale, oppure soltanto a quello approvato dall'assemblea a maggioranza? La risposta, argomentata attraverso una lettura sistematica dell'art. 1138 c.c., è stata chiara: il divieto si applica esclusivamente ai regolamenti assembleari, non a quelli di natura contrattuale.
Regolamento assembleare e regolamento contrattuale: la differenza sostanziale
Per capire perché, occorre fare un passo indietro e ricordare come funziona il sistema. In materia condominiale convivono due tipi di regolamento profondamente diversi tra loro:
Regolamento assembleare: approvato dalla maggioranza qualificata dei condomini, serve a disciplinare l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro dell'edificio.
Regolamento contrattuale: nasce dal consenso unanime di tutti i condomini — di solito predisposto dall'originario costruttore e accettato da ciascun acquirente all'atto del rogito — e, proprio perché ha natura negoziale, può spingersi fino a limitare le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive.
È questa distinzione che governa l'intera questione.
Perché l'art. 1138 c.c. si applica solo al regolamento assembleare
L'art. 1138 c.c., nei suoi primi quattro commi, parla del regolamento assembleare: stabilisce quando va formato, chi può prenderne l'iniziativa, quale maggioranza serve per approvarlo, e quali limiti incontra. Il quinto comma — quello che vieta di proibire il possesso di animali — si inserisce in questo medesimo contesto e ne condivide il campo di applicazione. Estenderlo anche ai regolamenti contrattuali significherebbe ignorare una distinzione strutturale che il codice civile riconosce e tutela.
Del resto, già prima della riforma del 2012, la Cassazione aveva affermato che il divieto di tenere animali non può essere imposto da un regolamento approvato a maggioranza — per il semplice motivo che l'assemblea non ha il potere di incidere sulla proprietà esclusiva del singolo condomino — ma nulla impediva che lo stesso divieto venisse liberamente pattuito tra tutti i condomini in sede contrattuale.
È questa la logica su cui si fonda la pronuncia cosentina. Il regolamento contrattuale non è un atto imposto dall'alto: è un accordo plurilaterale che ciascun acquirente ha liberamente accettato al momento dell'acquisto, autolimitando consapevolmente il proprio diritto di proprietà. Chi firma un rogito in cui si richiama un regolamento contrattuale contenente il divieto di animali sa — o deve sapere — che sta rinunciando a quel diritto. Non si tratta di una compressione eteronoma imposta dalla maggioranza, ma di una scelta contrattuale volontaria.
Il principio di irretroattività e le aspettative dei condomini
Il Tribunale ha aggiunto un ulteriore argomento a sostegno della validità del divieto: disapplicare automaticamente una clausola contrattuale di questo tipo, invocando la norma del 2012, significherebbe ledere il diritto degli altri condomini all'osservanza del regolamento. Quel divieto, del resto, potrebbe essere stato decisivo nella scelta di chi ha acquistato proprio perché non voleva o non poteva convivere con gli animali altrui. Annullarlo retroattivamente vorrebbe dire tradire quell'aspettativa legittima.
Sul punto dell'irretroattività la sentenza è netta: lo ius superveniens — cioè la norma sopravvenuta — non può travolgere rapporti contrattuali validamente costituiti in epoca anteriore. Chi aveva acquistato fidando sull'efficacia di quel divieto non può vedersi sottratta quella garanzia per effetto di una legge successiva, in assenza di una previsione espressa in tal senso. Ed è significativo che, in sede di riforma del condominio, il legislatore non abbia previsto alcuna norma di adeguamento retroattivo dei regolamenti contrattuali preesistenti.
I giudici non sono tutti d'accordo: il contrasto giurisprudenziale
Vale la pena segnalare che su questo tema la giurisprudenza non è del tutto uniforme. In senso contrario si è espresso il Tribunale di Cagliari (con pronunce del 2016 e del 2025) e la Corte d'Appello di Bologna (nel 2024), che hanno invece ritenuto che il divieto di animali contrasti con l'ordine pubblico anche se previsto in un regolamento contrattuale, argomentando sulla base del progressivo riconoscimento normativo del rapporto uomo-animale come valore meritevole di tutela.
Il contrasto interpretativo è reale e non è ancora stato risolto dalla Cassazione in modo definitivo sul punto specifico dopo la riforma del 2012. La pronuncia di Cosenza si inserisce nell'orientamento maggioritario della giurisprudenza di merito, che considera il divieto contrattuale pienamente valido ed efficace, a condizione che la clausola sia chiara, espressa e richiamata nell'atto di acquisto.
Quando il divieto è valido: le conclusioni del Tribunale
Nel caso concreto, il Tribunale ha confermato la pronuncia di primo grado, ribadendo il divieto di tenere nell'abitazione un numero di animali superiore a uno. La circostanza che l'immobile fosse sede di un'associazione dedita al contrasto del randagismo non è valsa a sottrarre la situazione al perimetro del divieto regolamentare: indipendentemente dalla finalità perseguita, detenere un vero e proprio branco di cani in un contesto condominiale esula dall'obiettivo di valorizzare il rapporto uomo-animale che la legge intendeva proteggere.
In definitiva, un regolamento approvato a maggioranza in assemblea non può mai impedire di tenere animali domestici. Ma se tutti i condomini, in sede di rogito o con accordo unanime, hanno deciso liberamente di inserire il divieto nel regolamento contrattuale, quella scelta va rispettata.
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