La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 28528 del 28 ottobre 2025, ha chiarito un punto fondamentale in materia di ripartizione delle spese per i danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare di uso o proprietà esclusiva. Il principio stabilisce che il condomino proprietario dell'unità immobiliare sottostante, pur essendo la vittima del danno, è comunque tenuto a partecipare alle spese di riparazione e al risarcimento.
La responsabilità per tali danni, secondo l'orientamento consolidato delle Sezioni Unite (sent. n. 9449/2016), è concorrente e va attribuita sia al proprietario/usuario esclusivo del lastrico, sia al condominio, in qualità di custodi del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c. La spesa viene di norma ripartita applicando il criterio dell'art. 1126 c.c.: un terzo a carico di chi ha l'uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini le cui unità immobiliari sono coperte dal lastrico, secondo un criterio di "proiezione verticale".
La pronuncia del 2025 interviene a specificare la posizione del condomino che è al contempo danneggiato e beneficiario della funzione di copertura del lastrico. La Corte ha affermato che il suo diritto a essere risarcito non lo esonera dall'obbligo di contribuire, in proporzione alla sua quota, alla spesa complessiva. Tale obbligo non deriva dall'illecito che ha causato il danno, ma dalla sua stessa qualità di condomino e dall'utilità che egli trae dal bene comune. Di conseguenza, il risarcimento a cui ha diritto sarà di fatto ridotto della quota di spesa posta a suo carico.
Come si legge nell'ordinanza:
«il condomino che subisca, alla propria unità immobiliare, un danno derivante da un sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta, alle spese necessarie per la riparazione di quel peculiare bene comune, nonché alla rifusione dei danni cagionati, in ragione dei due terzi per la preminente funzione di copertura del proprio immobile, svolta dal lastrico o terrazza a livello».
